Назад к списку

А на самом деле легко ли увеличить площадь земельного участка?

 И вот закончилась очередная волна публикаций в СМИ о том, что граждане смогут без проблем узаконить излишки своих участков. Что все легко и просто только иди и оформи в пределах 10 процентов. 


 Ощущение такое, что я кадастровый инженер который каждый день сталкивается с этим при оформлении межевых планов нахожусь на другой планете. И где-то там в космосе вместе со своими космическими клиентами мы пытаемся реализовать проекты по межеванию их участков. 

 И постоянно сталкиваемся с проблемами когда площадь участка при уточнении границ увеличилась. Но мы не в космосе. Мы на территории Московской области сталкиваемся с этими проблемами. Вести с "голубых" экранов как все просто вы уже слышали, а я хочу рассказать как на самом деле обстоят дела при межевании участков. 

 Думаю эта статья будет полезной для тех кто только решил провести межевание участка, для тех кто уже прошел через всю "простоту" оформления и однозначно ее не стоит читать тем кто "оттяпал" кусок земель госсобственности "чтобы бомжи мусор не кидали". 

 Для этих землевладельцев необходимо реализовывать другой проект ни как не связанный с уточнением границ. 

 Итак, приступим. 

 А почему только на 10 процентов? 

 А действительно почему? Почему я всегда слышу только про 10 процентов. Почему никогда не говорят в СМИ, что законом предусмотрены и другие рамки увеличения площади. 

 И что самое интересное проценты идут только если отсутствует именно эта величина на которую может увеличиться площадь. 

 Так в соответствии с п. 32 ст. 26 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" кадастровый учет и (или) регистрация права будут приостановлены если площадь уточняемого участка будет превышать площадь этого участка по сведениям ЕГРН больше чем предельный минимальный размер земельного участка установленный в соответствии с законом для земель соответствующего целевого назначения и разрешенного использования, или, если такой размер не установлен, на величину более чем 10 процентов площади, сведения о которой относительного этого участка содержатся в ЕГРН. 

 Таким образом популярные 10 процентов действуют только когда отсутствует предельный минимальный размер. 

Давайте на примере разберемся что это такое. 

 Допустим есть участок площадью 1200 кв.м. Разрешенное использование "для индивидуального жилищного строительства". На территорию где расположен земельный участок утверждены "Правила землепользования и застройки" и в соответствии с ними для участка под ИЖС предельный минимальный размер 500 кв.м. Таким образом при уточнении границ участка его площадь может увеличиться до 1700 кв.м. (1200+500), а если ПЗЗ не утверждены то до 1320 кв.м. (1200+10%). 


 Можно конечно обрадоваться такой возможности, но не стоит обольщаться. У вас никаких шансов. А точнее никаких шансов узаконить излишки только через межевой план. 

 Инженер подготовит межевой план а результатом будет приостановка. Спросите почему? У меня нет ответа. Вот политика партии такая. Возможно так сама система построена в которой регистратор принимая решения о приостановке не несет ответственности за принятое решение. 

 И результатом приостановка на несколько листов. И в приостановке укажут на отсутствие какого либо документа, а ты при этом прекрасно знаешь что он есть и вложен в состав межевого плана. Ты пытаешься указать на это в заключении и снова сдаешь межевой план и в ответ новая приостановка с новыми пунктами, что противоречит закону. 

 Так построена система. И пока человек принимающий решение не будет нести ответственность за него мое мнение, что ничего не изменится. Так нет шансов? Ну, не знаю. Ну при волшебном стечении обстоятельств думаю 1-2 процента. 

 Когда только утвердили Закон было примерно 2-3 года, когда можно было без проблем уточнять площадь в пределах минимальной нормы. Но это было уже давно. Куда более действенный вариант попытаться действовать через суд. 

 Межевой план с вложенным решением суда в котором указаны координаты характерных точек границы участка ждет успех. Вопрос в том ждет ли успех в суде. Но вероятность того, что решение суда будет в вашу пользу несравнимо больше ожидания что можно без него сдав межевой план получить положительное решение. 

 В моей практике были и решения суда в пользу заказчика так отказы в удовлетворении иска. Так выполняя проект по уточнению границ площадь участка увеличилась в пределах минимального размера. 

 После череды приостановок и отказа обратились с заказчиком в суд. Суд вынес решение не в нашу пользу и после заседания подойдя к судье тот честно сказал, что не надо создавать прецедент, а то все побегут с превышением. 

 Закончился проект тем, что сформировали межевой план на участок увеличив его площадь до 10 процентов, а на остаток уже после формировали межевой на образование (остаток выкупался у администрации).Но при этом положительных решений суда значительно больше. Вот так происходит на самом деле, а не как вещают с голубых экранов. 

 А как "знаменитые" 10 процентов? 

 Вот мы добрались и до 10 процентов. Только не подумайте, что если площадь увеличилась в этих пределах то все пройдет как по маслу.

 При уточнении границ необходимо обосновать их местоположение на местности 15 и более лет. И вот тут заложена проблема. Обосновать мы сможем используя картматериал. 

 Где его получить? В Федеральном фонде пространственных данных (ФФПД). Вот только или срок изготовления материалов менее 15 лет или масштаб такой что участок на карте будет изображен в виде точки. 

 На сегодняшний момент Росреестр достотачно лояльно относится к планам участка из техпаспорта. Да, это не картматериал, но пожалуй самый массовый документ отражающий местоположение границ. В 90-е именно его земельные комитеты выдавая свидетельство на землю использовали в качестве приложения. 

И проблема, как всегда, в человеческом факторе. Регистратор проверяя межевой план может придумать, а по-другому не назовешь себе работу сравнивать расстояния по границам с плана и полученные при проведения уточнения из межевого плана. И естественно они будут отличаться. 

 И человеческий фактор "влепит" приостановку. Полный бред. У меня на титульном листе межевого плана указано "уточнение границ и (или) площади земельного участка". УТОЧНЕНИЕ границ. А они сравнивают промеры. 

 В процессе работы геодезическими приборами проводятся измерения, обрабатываются данные и вычисляются координаты с расстояниями. Суть самой работы в уточнении данных и внесении в ЕГРН достоверных сведений. А регистратор сравнивает промеры и конфигурацию. 

 Но и это пол беды. Дело в том, что 10 процентов то они разные. Если превышение 30-40 метров то это одно, а если 100 то тут включается "политика партии" и пожалуй выходом будет идти в суд или корректировать границы до примерно 30-40 метров так больше шансов. 

 Вот так все происходит на самом деле при оформлении "излишков". 
 Подписывайтесь на паблик ВКОНТАКТЕ или канал Яндес.Дзен. Пишите комментарии и задавайте вопросы. И ставьте, пожалуйста, лайки. Это замечательная мотивация.