В предыдущей своей статье я рассказывал какие подводные камни могут возникнуть у владельца участка несмотря на то, что межевание пройдено.
Речь шла о расхождении площадей участка. Площади из выписки и площади при расчете по координатам.
Но существует еще одна немаловажная проблема о которой я хочу рассказать в этой статье. Не решив которую так же невозможно воспользоваться своим правом и поделить, объединить участки.
И которая может проявиться в самый неподходящий момент когда вы решите к примеру разделить участок. Эти проблемы вообще имеют стойкую особенность проявляться когда нужно что быстро оформить и тут «выскочило».
И если проблему с площадью можно обосновать изменением законодательства то как обосновать эту?
Речь пойдет о такой характеристике как «точность определения местоположения характерной точки» границы участка.
Мало кто обращает внимание на данную точность. Есть границы участка, нет пересечений и вроде все хорошо.
Но от эта характеристика указывает на соответствие сведений о границах Вашего участка требованиям законодательства. И если не соответствует то необходимо устранять.
Давайте разберемся как узнать если такая проблема с вашим участком, как она могла возникнуть и способ её устранения.
Как узнать о проблеме?
Тут все достаточно просто.
Выяснить это можно из «Выписки об объекте недвижимости» или простыми словами той выписки которая «с координатами».
В этой выписке в разделе «средняя квадратическая погрешность определения координат...» указана точность определения местоположения для каждой характерной точки.
А дальше нужно сравнить это значение с допустимым.
Допустимые значения определены Приказом Минэкономразвития для различных категорий земель.
- Для населенных пунктов 0,10 м.
- Земли сельхозназначения 0,20 м.
Если погрешность в пределах указанных значений, то у Вас все отлично. Если превышает, то вот и «выскочила» проблема.
Как могла появиться такая точность координат после межевания участка?
А вот тут становится совсем интересно.
Я столкнулся с такой "точностью" еще в 2003 году. Именно с этого года стали ставить участки на кадастровый учет.
В один прекрасный момент ко мне обратился клиент с просьбой разделить участок. И каково было моё удивление когда в кадастровой выписке на участок я увел погрешность 0,3 м. при допустимых 0,1 м.
А удивился я по причине, что именно мной было несколько месяцев назад подготовлено землеустроительное дело и на его основе "Описание земельного участка "(Описание).
Тут нужно пояснить, что до появления межевого плана сведения об уточненных характеристиках земельного участка (граница, площадь) вносились на основании подготовленного документа - Описание земельного участка.
И естественно обратился за разъяснениями в районную Кадастровую палату с вопросом как появилась точность 0,3 м. если подготовленные мной документы говорят о точности 0,1 м. И именно на основании этого документа вносится информация.
Ответ был восхитительным. "Да мы сами не понимаем. Вносим в базу 0,1, а выписки из базы иногда приходят с 0,3. Но по большому счету это же не проблема". Вот и "выскочило".
И что стоит отметить на тот момент это действительно как проблема не проявлялась. Люди получали кадастровые паспорта, совершали сделки и все было нормально.
Я могу допустить, что были у землеустроительных организаций заказчики которые могли перед проведением на тот момент землеустроительных работ, что их устроит более низкая точность геодезических измерений.
И это нормативными документами, а Описание готовилось на основании Приказа Росземкадастра №П/327 от 02.10.2002 г. допускалось.
Но поверить в то, что это носило массовый характер я не могу.
Одних только участков по которым я лично готовил Описание и указывал на точность 0,10 м., а в результате кадастрового учета точность волшебным образом оказалась хуже (как правило 0,3 м) я знаю не один десяток.
А данные для кадастрового учета обязаны были вносится из Описания. Они не рассчитывались как то отдельно.
А сколько таких участков по Московской области? А как дела обстояли в других субъектах?
Шло время, менялись люди и законы и то, что не проявляло себя как проблему показало себя во всей красе.
Теперь ни поделить, ни объединить.
Важно так же отметить, что данная проблема характерна по объектам поставленным на учет по Описанию. Как правило, с 2003 по 2007 год.
И коснулась далеко не всех участков. Тут было как в рулетке. Кому-то повезло, а кому-то нет.
Как устранить проблему?
Позиция Росреестра в Московской области предельно проста. Проблема есть. Местоположение границы земельного участка не соответствует требованиям Закона. И как результат проблема целиком ложиться на плечи собственника. Необходимо делать межевой план по уточнению границ.
Другой вариант через заявление о технической ошибке.
Но сразу отмечу, что перед заявлением необходимо сначала сделать запрос в архив, и получить Описание. Убедиться, что в нем точность координат соответствует требованиям и уже вместе с Описанием подавать заявление об устранении технической ошибки.