В этой статье хочется рассказать о проблеме которая неожиданно может возникнуть и периодически возникает у правообладателей участков. Проблеме затрагивающей участки в отношении которых собственники уже провели межевание раньше или купили землевладение уже с уточнёнными ранее границами.
На первый взгляд все замечательно.
У Вас есть в собственности земельный участок границы которого уточнены и сведения о нем внесены в ЕГРН. Можно посмотреть участки на публичной карте и убедиться, что они там отражаются, и, следовательно, они с границами.
Можно даже заказать выписку из ЕГРН и убедиться в наличии границ участка, отсутствии сведений о пересечении со смежными участками.
Но это только на первый взгляд.
Проблемы могут выскочить, как только собственник решит провести какие-либо действия со своим участком или участками.
Какие действия?
Ну, к примеру Вы захотели объединить два своих смежных участка в один или наоборот разделить участок на несколько.
И обратившись к кадастровому инженеру вдруг выясняется, что это сделать невозможно.
Или сведения об участке оказываются не соответствуют требованиям законодательства. Или что-то еще выскакивает.
Давайте рассмотрим одну из наиболее часто встречающихся проблем. Откуда она возникла и как её можно устранить.
Площадь в выписке указана одна, а при расчете по координатам другая.
Её суть в том, что в выписке может быть указана площадь к примеру 1200 кв.м., а при расчете площади по координатам из той же выписки она может получиться 1190 кв. м.
Такая ситуация характерна для участков поставленных на кадастровый учет до 2006 года. Далеко не всех, но некоторую часть участков это затронуло.
Выявить расхождение можно только рассчитав площадь участка по координатам из выписки и сравнив с площадью указанной в реквизите "площадь".
И вот вы решили допустим разделить участок.
И выявляется несоответствие площади исходного и суммы площадей образуемых земельных участков. И если подготовить межевой план по разделу легко получить приостановку.
Изначально на протяжении многих лет проблемы как таковой не было.
Участки делили, объединяли и указывали уже точную площадь по координатам.
Но время шло. Менялось законодательство и подход органа кадастрового учета.
На сегодняшний момент к примеру в Московской области рекомендуется для устранения расхождений сначала подготовить межевой план по уточнению площади, а только после этого готовить раздел.
То же касается и объединения (перераспределения) участков если выявлено расхождение площади.
А причина такой чехарды с площадями была очень проста.
На территории Московской области до 2006 года действовал Приказ Мособлкомзема #21 от 19.04.2001 года. В соответствии с Приказом если при межевании площадь участка изменялась в пределах погрешности то за окончательную площадь брали документальную.
К примеру:
- Площадь по документу 1200 метров.
- По фактическим измерениям 1190 метров.
- Погрешность площади допустим 12 метров. Она рассчитывается по формуле.
В итоге получаем, что если площадь по фактическим измерениям (1190) отличалась от площади по документам (1200) в пределах 12 метров то за окончательную площадь которая дальше шла, в том числе и в выписки бралась документальная (1200).
Вот и расхождение так как по факту (по координатам) 1190.
Ну а в случае изменения площади сверх погрешности за окончательную указывали площадь фактическую. Так же как и происходит на сегодняшний момент при подготовке межевого плана.
При этом стоит отметить, что на тот момент владельцы участков у которых оставалась площадь неизменной получали определенный бонус от данного приказа.
Причина в том, если площадь не менялась можно было сразу идти в Регистрационную палату и получать свидетельство.
А если площадь уточнялась то необходимо было сначала обратиться в Администрацию района за Постановлением об корректировке площади и уже с ним в Регпалату.
Прошло время и бонусы превратились в проблему которую нужно решать.
Вот и все. И таких участков с 2003 по 2006 на кадастровом учете достаточно. И по сегодняшний день ко мне обращаются граждане с целью "быстренько" поделить или объединить участки и начав оформление натыкаемся на расхождение площади.
И как результат вроде никто не виноват, а проблема пусть и решаемая возникла и легла на плечи собственника.