Назад к списку

Исправить реестровую ошибку в местоположении границ участка.

 

При проведении кадастровых работ по уточнению земельного участка можно столкнуться с тем, что границу вашего землевладения пересекает граница смежного. Возникает так называемое наложение границ. 


Ситуация не сказать, что очень часто возникает при межевании, но и не очень редкая. И не разрешив эту проблему нельзя будет внести изменения в ЕГРН. 

В сведениях реестра недвижимости содержится реестровая ошибка и в соответствии со ст. 26 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в случае пересечения границ кадастровый учет приостанавливается. 

Как исправить реестровую ошибку в такой ситуации? Чем тут сможет помочь кадастровый инженер который проводит работы по уточнению? 

Хочется сразу отметить, что никаких "волшебных" полномочий у инженера нет. Он не сможет заставить собственника соседнего участка устранить данную ошибку. 

Из своей практики скажу, что примерно 80 процентов конфликтных ситуаций между смежниками заканчивались мирно, соседи приходили к взаимопониманию и в такой ситуации исправление ошибки в реестре было чисто техническим вопросом. 

Ну а если взаимопонимание не достигнуто то остается только обратиться в суд. И вот тут уже много будет зависеть от грамотно составленных документов. Давайте рассмотрим различные варианты исправления наложения контуров с помощью межевого плана. 

Решение суда по исправлению ошибки в реестре. 


И так, консенсус между совладельцами соседних владений не достигнут и принято решение обращаться в суд.Вот тут хочу обратить ваше внимание на очень важный момент. 

Очень часто при возникновении спорной ситуации люди так и не получив межевой план от инженера обращаются в суд или еще хуже сначала обращаются в Росреестр, а затем с приостановкой идут в суд.Но так поступать нельзя. 

Именно межевой план будет подтверждать в суде ваше намерение провести уточнение. Вы ведь будете писать в исковом заявлении, что ваши права нарушены и нет возможности провести уточнение? 

Именно из этого документа будет установлено, что вы пытались согласовать новое местоположение части землевладения между вашим и соседним владением. И поскольку владелец смежного владения не согласовал межу вы обратились в суд. 

В межевом плане будут указаны координаты контура землевладения. И если решение будет в вашу пользу то именно эти координаты в нем отразят. И сдав документы с решением суда в Росреестр вас ждет положительное решение при кадастровом учете. 

Дополнительным аргументом может послужить то, что очень часто в исковом заявлении указывают Росреестр в качестве третьей стороны. И если на судебном заседании будет грамотный представитель органа регистрации то он запросто может развалить дело так как не представлен межевой план.

Давайте подведем итог по судебному варианту исправления реестровой ошибки.

Кадастровый инженер подготовит план в котором в заключении пропишет, что граница не согласована и межевой план подготовлен для обращения в суд. Хочу обратить внимание, что план для суда подготавливают в соответствии с нормативными документами и он будет отличаться от плана который подают для кадастрового учета только тем что его подготовят на бумаге. 

Дело в том, что для внесения изменений в ЕГРН готовят документы в электронном виде, а в бумажном только по желанию заказчика для него. 

Но на этом все отличия заканчиваются. И таким образом нельзя будет по желанию заказчика как то поменять чертежи или другие документы из состава межевого плана по желанию заказчика. 

Ну и конечно стоит быть готовым, что споры по границе редко разрешаются в суде без экспертизы. И возможно придется в последствии корректировать межевой план. Но при этом так же присутствует вероятность, что смежник получив повестку в суд примет решение уточнить свою границу и подпишет вам акт согласования.

Какие варианты будут в такой ситуации, а так же если владелец смежного землепользования сразу изъявил желание скорректировать межу мы рассмотрим дальше. 

Исправление ошибки в реестре используя межевой план. 

 

Одновременное уточнение части границы земельного участка. 

 Такой вариант возможен когда при наложении землевладений владелец соседнего вполне нормально это воспринял и готов участвовать в исправлении реестровой ошибки. При этом анализируя ситуацию кадастровый инженер вполне возможно увидит, что землевладение контур которого пересекает ваше смещено и на другие земельные наделы. 

 Но, давайте будем откровенны нас интересует только собственный участок. Нам нужно исправить ошибку и внести сведения о границе своего участка в ЕГРН. 

 В такой ситуации инженер будет готовить один план на ваш объект в котором одновременно будет информация по новым сведениям в отношении части соседнего владения.Представьте себе такую ситуацию. Есть ваш земельный участок. А соседний справа смещен на ваш и на соседа сверху. 

Вот подготавливая материал инженер скорректирует только часть границы смежного участка которая идет внахлест на ваш земельный надел.Такой вариант не обяжет кадастрового инженера вносить значительные изменения и не станет сильным дополнительным финансовым обременением. 

 Почему дополнительным финансовым обременением? 

Ну, тут пожалуй все просто. Такой вариант, как правило, используется когда смежник готов исправлять ошибку, но совершенно не желает участвовать финансово. Ну и как правило его на данный момент не интересует правильное расположение своего участка но быть помехой соседу не хочет. 

 Как я уже писал будет скорректирована только часть его границы. Остальная часть его не волнует и меняться в данных Росреестра не будет. 

 К плюсам данного метода можно отнести: 

  • скорость оформления документов по исправлению реестровой ошибки по сравнению с судебным разбирательством. 
  • минимальные дополнительные финансовые затраты в сравнении со стоимостью судебной экспертизы 

  • вы не завязаны на смежника. Подавать документы в Росреестр будете самостоятельно. Сосед в этом не участвует. 

К минусам отнесем: 

  • обязательная подпись владельца смежного участка в акте согласования. Площадь смежного участка не измениться. Но этот минус пожалуй вас волновать не должен. Смежник сам не хочет исправлять всю границу. 

Одновременно уточняется вся граница смежного участка. 

 Данный вариант является пожалуй развитием предыдущего. В этой ситуации смежник хочет и не быть помехой соседу который заказал межевание и заинтересован в правильном местоположении всей своей границы. 

 При таком варианте так же готовится только один межевой план по уточнению и исправлению реестровой ошибки в данных о границе смежного. 

 По поводу одного плана немного подробнее. 

Дело в том, что в этом плане по сути будет информация по двум участкам. И это вносит значительные изменения, что послужит более сильным увеличением финансовых затрат заказчика кадастровых работ. 

При оформлении документов потребуется повторный вызов геодезистов для съемки смежного участка, что не требовалось при уточнении части. Так как общая часть границы уже была замерена.Но оформление одного плана инженером позволяет проще обосновать наличие реестровой ошибки и одновременно освобождает заказчика работ от присутствия смежника при подачи документов в Росреестр. 

 Обязательным так же является наличие подписи в акте согласования. При одновременном уточнении части или всей границы смежного землевладения нет возможности подать извещение в газету. Тут должна быть только подпись смежного землепользователя. 

 Исправление ошибки по лесной амнистии 

 Этот вариант исправления пересечения границ стал возможен после принятия закона о “лесной амнистии”. Суть его заключается в том, что при пересечении контура землевладения к примеру с лесхозом не требуется уточнять контур лесного участка и проводить согласование. 

 При оформлении межевого плана кадастровый инженер прописывает в заключении о наличии реестровой ошибки и ссылается на закон. А при рассмотрении документ Росреестр самостоятельно корректирует контур лесного участка. 

Итак, были рассмотрены различные варианты по устранению возникшей проблемы. Это не голая теория, все примеры были опробованы на практике. Бесспорно иногда возникали моменты, когда и с соседом находилось понимание но исключить проблему сразу не получалось.